Продаж житла, набутого до 2013 року: від якої дати рахувати три роки для звільнення від ПДФО — роз’яснення ДПС

26 жовтня 2026 року фахове видання 7eminar оприлюднило роз’яснення Державної податкової служби (ЗІР, категорія 103.21) щодо питання, яке часто виникає під час продажу квартир і будинків «зі стажем»: як рахувати трирічний строк володіння, якщо право власності виникло до 1 січня 2013 року, а відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесли значно пізніше.

Що роз’яснила ДПС

Коротка відповідь податківців: строк володіння рахується від моменту набуття права власності, а не від дати внесення запису до Державного реєстру речових прав. Якщо право власності оформили відповідно до законодавства, чинного на момент його виникнення (наприклад, через БТІ), пізніша «перереєстрація» чи внесення відомостей до електронного реєстру на перебіг трирічного строку не впливає.

Підставою є ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV: речові права, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо їх реєстрацію проведено за законодавством, чинним на момент виникнення, або якщо на той момент реєстрація взагалі не була обов’язковою.

Чому це важливо для оподаткування

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України дохід від продажу (обміну) об’єктів нерухомості з переліку цього пункту (житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок, земельна ділянка в межах норм безоплатної приватизації) не оподатковується, якщо виконано дві умови:

• продаж відбувається не частіше одного разу протягом звітного (податкового) року;
• об’єкт перебував у власності платника податку більше трьох років.

Якщо хоча б одна умова не виконана, дохід оподатковується за правилами п. 172.2 і наступних пунктів ст. 172 ПКУ — з ПДФО та військовим збором. Тому неправильне визначення дати набуття права може коштувати продавцю суттєвої суми.

На практиці проблема виникає так: людина отримала квартиру, наприклад, у 2005 році, право зареєстрували в БТІ, а до електронного Державного реєстру речових прав відомості внесли лише у 2024–2025 роках (під час оформлення іншої угоди чи на вимогу нотаріуса). Витяг із реєстру показує «свіжу» дату, і виникає сумнів, чи сплинули три роки. Позиція ДПС: якщо право виникло й було належно оформлене до 2013 року, рахувати строк слід від цієї дати.

Кого це стосується

• власників квартир, будинків і дач, отриманих у власність до 1 січня 2013 року (купівля, приватизація, дарування, спадщина, інвестування будівництва);
• тих, хто планує продаж і має у витягу з Державного реєстру речових прав дату внесення запису після 2013 року;
• українців за кордоном, які продають житло в Україні через представника за довіреністю;
• спадкоємців і подружжя, які оформлюють угоди щодо «старого» житла.

Практичні поради

• Збережіть первинні правовстановлювальні документи: договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування, з відмітками БТІ про реєстрацію. Саме вони підтверджують дату набуття права.
• Перевірте, чи реєстрація до 2013 року була проведена за тодішніми правилами. Якщо право не було оформлене належним чином (наприклад, будинок не зареєстрували в БТІ, коли це вимагалося), ситуацію варто проаналізувати окремо ще до підготовки угоди.
• Обговоріть із нотаріусом дату набуття права до підписання договору. Нотаріус перевіряє підстави для звільнення від оподаткування, тож документи краще підготувати заздалегідь.
• Пам’ятайте про ліміт «один продаж на рік»: навіть за володіння понад три роки другий продаж у тому самому календарному році вже оподатковується.
• У разі сумнівів можна звернутися до ДПС за індивідуальною податковою консультацією — вона захищає платника, який діяв відповідно до неї.

Джерела

• 7eminar: Продаж нерухомості, набутої до 2013 року: як визначити трирічний строк володіння (26.10.2026)
• Загальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс ДПС (ЗІР), категорія 103.21 — zir.tax.gov.ua
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV, ст. 3
• Податковий кодекс України, ст. 172

Потрібна консультація? Юристи АО «Лобі-консалтинг» допоможуть перевірити документи на нерухомість, визначити дату набуття права власності, оцінити податкові наслідки продажу та супроводжувати угоду, зокрема для клієнтів, які перебувають за кордоном. Звертайтеся: lobby-consulting.com.