Новий власник квартири не повинен оплачувати борги попереднього володільця за житлово-комунальні послуги

21.09.2020

Купляючи квартиру на вторинному ринку житла, не завжди покупець звертає увагу на такий важливий нюанс, як наявність у попереднього власника заборгованості за житлово-комунальні послуги. Звичайно, якщо укладення такого договору супроводжується юристом, то про таку деталь забувають рідко. Але! Що ж робити, якщо Ви вже придбали квартиру, а згодом виявили, що її попередній власник не оплатив житлово-комунальні послуги і обслуговуюча компанія (комунальне підприємство) вимагає від Вас погасити борги за газ, воду, електроенергію, квартплату тощо, або навіть «погрожує» їх відключенням?
Якщо Вам набридло отримувати квитанції із сумами чужих заборгованостей, незважаючи на те, що до їхнього утворення Ви не маєте ні найменшого відношення, то виходом із даної ситуації стане звернення до суду з позовом до комунального підприємства про зобов’язання останнього виключити з обліку по Вашому особовому рахунку заборгованість попереднього власника квартири.
Так, відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач має право, зокрема, одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг, при цьому такому праву прямо відповідає визначений п. 5 ч. 3 ст. 20 вказаного Закону обов’язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.
Таким чином, згідно із зазначеними нормами Закону споживачі зобов’язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. В таких справах важливим є встановлення факту надання житлово-комунальних послуг та їх користування споживачем. Тобто, якщо від Вас вимагають сплатити заборгованість за комунальні послуги, що утворилась до моменту купівлі квартири, пам’ятайте, що Ви не зобов’язані її сплачувати.
Так, зовсім нещодавно Верховний суд України виніс позитивне (для нового власника) рішення у справі, в якій покупець квартири звернулась з позовом до комунального підприємства про виключення з обліку по її особовому рахунку заборгованості попередніх власників квартири (постанова ВСУ від 01.09.2020 у справі №686/6276/19). Суд звернув увагу, що «діючим законодавством України не передбачено обов’язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу». Тобто, якщо в укладеному Вами договорі купівлі-продажу квартири чітко не зазначено, що до покупця квартири переходить обов’язок оплати житлово-комунальних послуг, спожитих до моменту купівлі квартири, то ніхто не може примусити Вас погасити наявну заборгованість.
Позовна давність при стягненні заборгованості за житлово-комунальні послуги
Окремо хотілось би звернути увагу на ще один важливий аспект при стягненні з Вас боргу за житлово-комунальні послуги. Так, комунальні підприємства нерідко намагаються стягнути зі споживачів нараховану заборгованість багаторічної давності.
Хочемо наголосити на тому, що законодавством чітко встановлено період часу, за який можна стягнути заборгованість (при чому не лише за житлово-комунальні послуги, а й заборгованість, що виникла з інших підстав) – позовну давність.
Так, статтею 257 Цивільного кодексу України встановлено загальну позовну давність тривалістю у три роки. Це означає, що якщо є заборгованість зі сплати комунальних послуг, наприклад за 5 років, то відповідна організація, що надавала такі послуги, має право звернутися з позовом про стягнення з Вас боргу тільки за останні три роки. Всі намагання стягнути з вас борг, наприклад, за чотири чи п’ять років, є порушенням Ваших прав! *Для прикладу: за умови застосування позовної давності, комунальне підприємство, що звернулось з позовом про стягнення боргу 21.09.2020, має право на стягнення лише тієї заборгованості, яка виникла після 21.09.2017.
Проте, що важливо! Застосувати позовну давність суд може лише тоді, якщо особа, до якої звернулись із позовом, подасть відповідну заяву про застосування строку позовної давності. Інакше, без подання такої заяви, суд стягне заборгованість за весь період.
Якщо у Вас виникнуть будь-які питання, звертайтесь до нас за консультацією, будемо раді Вам допомогти