ПДФО 5% з оренди та пільга з плати за землю для знищеного майна вже діють: закон № 4903-IX набрав чинності 23 жовтня

23 жовтня 2026 року набрав чинності Закон України від 09.06.2026 № 4903-IX — той самий «податок на OLX» (законопроєкт № 15111-д), який Президент підписав 22 жовтня. Державна податкова служба 23 жовтня окремо пояснила: правила для цифрових платформ запрацюють із 1 січня 2027 року, але дві важливі норми діють уже зараз — знижена ставка ПДФО для доходу від оренди нерухомості та звільнення від плати за землю під знищеними внаслідок війни об’єктами.

Що змінилося з 23 жовтня 2026 року

Згідно з прикінцевими положеннями, закон набирає чинності з дня, наступного за днем опублікування, крім окремих пунктів. Серед винятків, відкладених до 1 січня 2027 року, — нові ставки для доходів через платформи (п. 167.6 ПКУ, ст. 178-1 ПКУ), а не нова редакція пп. 170.1.5 ПКУ про оренду. Тому норми про оренду та землю вже діють.

Оренда нерухомості — 5% ПДФО замість 18%. Нова редакція пп. 170.1.5 ПКУ: якщо орендар — фізична особа, яка не є самозайнятою (тобто податковим агентом), дохід орендодавця від оренди житлової та/або нежитлової нерухомості оподатковується за ставкою п. 167.2 ПКУ. ДПС підтверджує: ставка — 5% замість 18%. Орендодавець, як і раніше, подає річну декларацію та сплачує податок самостійно.
Нотаріуси повідомлятимуть ДПС про договори оренди. У разі нотаріального посвідчення договору оренди нерухомості нотаріус має надіслати інформацію про нього до податкового органу за адресою орендодавця (форму й порядок визначить Кабмін).
Плата за землю під знищеним майном — не нараховується з 1 січня 2026 року. Новий пп. 69.14-2 підрозділу 10 розділу XX ПКУ звільняє від земельного податку та орендної плати за державні й комунальні ділянки, на яких були розташовані житлові чи нежитлові об’єкти, знищені внаслідок збройної агресії рф. Умова — дані про знищення та про ділянку внесені до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій.

Обмеження площ для пільги на землю

для фізичних осіб — власників знищеного житла: у селах — не більш як 0,25 га, у селищах — 0,15 га, у містах — 0,1 га;
для власників нежитлових об’єктів та юридичних осіб — власників житла: 100% площі ділянки, якщо площа об’єкта дорівнює або перевищує третину площі ділянки, і 50% — якщо не перевищує третини.

Плата не нараховується з першого числа місяця, на який за Реєстром майна припадає дата знищення об’єкта, але не раніше 1 січня 2026 року.

Що запрацює з 1 січня 2027 року

доходи фізосіб від продажу товарів, оренди нерухомості, паркомісць і транспорту, надання послуг через цифрові платформи оподатковуватимуться за спецрежимом: 10% ПДФО в межах річного порогу 834 мінімальні зарплати і 23% — із суми перевищення або в разі невиконання умов; військовий збір із цих доходів окремо не сплачується;
для продажу власних уживаних речей — неоподатковуваний ліміт до 2 000 євро на рік (не більше 30 продажів);
оператори платформ (українські та іноземні) стають податковими агентами і мають зареєструватися в ДПС до 1 січня 2027 року; перший звітний період — 2027 рік;
Україна переходить на автоматичний обмін інформацією про доходи з платформ за стандартом DAC7.

Кого це стосується

фізичних осіб, які здають квартири, будинки чи комерційні приміщення в оренду, зокрема українців за кордоном, які мають нерухомість в Україні;
власників земельних ділянок, на яких розташовувалося знищене житло чи нежитлові будівлі, — фізичних і юридичних осіб, а також орендарів державних і комунальних земель;
продавців і надавачів послуг на OLX, Prom, маркетплейсах, сервісах оренди та операторів платформ — на перспективу 2027 року.

Практичні поради

Орендодавцям: зберігайте договори, акти та підтвердження оплати, щоб чітко розмежувати доходи до і після 23 жовтня 2026 року. Якщо орендар — підприємство або ФОП, з’ясуйте, як ДПС роз’яснюватиме утримання податку податковим агентом, — нова редакція пп. 170.1.5 прямо стосується випадків, коли орендар є фізичною особою, яка не є самозайнятою.
Власникам знищеного майна: перевірте, чи внесено об’єкт і земельну ділянку до Державного реєстру пошкодженого та знищеного майна (через «Дію» або ЦНАП). Без цих даних пільга не застосовується. Якщо плату за землю за 2026 рік уже сплачено, варто звернутися до податкового органу щодо перерахунку та повернення переплати.
Юридичним особам: відобразіть звільнення у звітності з плати за землю та уточніть дані за 2026 рік; зверніть увагу також на Інформаційний лист ДПС № 4/2026 щодо податкових наслідків знищення майна.
Продавцям на платформах: до 2027 року перевірте, чи ваша діяльність не потребує реєстрації ФОП, і оцініть, чи вкладаєтеся в пороги спецрежиму.

Джерела:

Потрібна консультація? Юристи АО «Лобі-консалтинг» допоможуть оцінити податкові наслідки оренди нерухомості, оформити звільнення від плати за землю для знищеного майна, повернути переплату та підготуватися до нових правил для цифрових платформ. Звертайтеся: lobby-consulting.com.