Пеня від ОСББ без договору: що вирішив Верховний Суд у 2026

Верховний Суд: ОСББ не може саме по собі встановлювати пеню за борги

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду поставив крапку в суперечці, яка стосується тисяч власників квартир, офісів і комерційних приміщень по всій Україні. У постанові від 29 липня 2026 року у справі № 910/12405/25 суд визнав: об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) не має права запроваджувати пеню за прострочення сплати внесків на утримання будинку власним рішенням загальних зборів — без письмового договору з власником.

У чому суть спору

ОСББ звернулося до суду з вимогою стягнути з власника нежитлового приміщення борг за внесками, пеню, 3% річних та інфляційні втрати. У відповідь власник подав зустрічний позов і просив визнати недійсним пункт внутрішнього порядку сплати внесків, яким для боржників встановлювалася пеня.

Суди першої та апеляційної інстанцій стали на бік власника приміщення, а Верховний Суд це рішення підтримав.

Яка позиція суду

Головний аргумент — українське законодавство не передбачає автоматичних штрафних санкцій за прострочення сплати внесків на утримання будинку. Такі санкції можуть виникати лише з договору між сторонами.

Рішення загальних зборів співвласників, хоч і є обов’язковим для виконання у частині організаційних питань, не є цивільно-правовим договором у розумінні Цивільного кодексу. А отже, пункт про пеню, включений лише «протокольним» рішенням зборів без окремого підписаного договору, суперечить статтям 546, 548 і 549 ЦК України і не підлягає застосуванню.

Чому це важливо для бізнесу

Багато компаній та ФОП орендують або мають у власності офісні, складські чи торгові приміщення в будинках, де діє ОСББ або аналогічне об’єднання. Це рішення напряму впливає на такі ситуації:

• якщо ОСББ вимагає пеню, посилаючись лише на протокол зборів, — таку вимогу можна оскаржити;
• власникам комерційних приміщень варто перевірити, чи підписаний з ОСББ окремий договір про порядок сплати внесків і санкції за прострочення;
• при купівлі нерухомості в будинку з ОСББ варто заздалегідь з’ясовувати, на якій підставі там встановлені штрафні санкції — щоб не отримати «в спадок» спірні борги;
• самим ОСББ і їхнім правлінням тепер варто переоформити фінансові стосунки з власниками через договори, а не лише через рішення зборів, якщо вони хочуть мати реальний інструмент стягнення пені.

Позиція суду також нагадує загальніше правило: будь-які штрафні санкції — пеня, штраф, підвищені відсотки — працюють лише тоді, коли їх чітко і письмово погоджено сторонами. Це стосується не тільки відносин з ОСББ, а й договорів оренди, постачання, підряду та інших угод, які щодня укладає бізнес.

Наша порада

Якщо ваша компанія отримала вимогу про сплату пені від ОСББ, готується купувати комерційну нерухомість або хоче убезпечити власні договори від подібних спорів — краще перевірити документи заздалегідь, а не в суді.

Юристи «Лобі-консалтинг» проведуть правовий аудит документів ОСББ, перевірять договірну базу перед угодою з нерухомістю та допоможуть оскаржити необґрунтовані нарахування. Залиште заявку на сторінці «Супровід угод з нерухомістю» або зв’яжіться з нами через контакти — розберемо вашу ситуацію на консультації.